绿地“甩包袱” 出售231亿商办资产包背后的红线

原标题:绿地“甩包袱” 出售231亿商办资产包背后的红线 来源:观点地产新媒体

观点地产网 曾经在绿地内部扮演“扛大旗”角色的商办物业,而今已演变成为压在肩上的“包袱”。

近日,有媒体报道称,一份绿地控股集团的商办项目推荐书显示,集团有意出让包含上海和江苏两地共14个项目27个物业项目,合计售价231亿元人民币。

观点地产新媒体向绿地方面求证,相关负责人回应称,对于绿地而言,出售商办项目是常态,绿地每年有30%的销售金额来自商办物业销售,准确来说,这些商办不能称为资产,而是和住宅一样的可售物业。

值得一提的是,相关报道称,绿地本次推介的项目中交易方式多为整栋销售,资产交易和股权交易兼而有之。推介项目中,不乏地铁上盖综合体、具备市中心区位优势的成熟商圈物业等。

曾一度是这家千亿房企增长的动力引擎,商办物业库存与大量资金沉淀,成为了今时今日绿地需要解决的问题。

出售消息传出后,不少绿地投资者表示:“绿地卖商业物业应该属于利好,商业资产折旧好多年了,卖了之后绿地净资产可以增加百亿,又可以增加200亿现金流。”

商办镣铐

按照绿地方面的回应,本次推介项目列入物业销售,那么将为第四季度合同销售增色不少。

据观点地产新媒体了解,绿地控股早前公布数据显示,前九月累计完成合同销售2179亿元,与张玉良年初定下的4000亿目标仍有1800亿距离。

按每季度销售数据看,绿地控股于今年第三季度实现合同销售金额849亿元,同比增长27%。可见,绿地第三季度在销售方面上下了不少功夫,单季度销售增长远超今年前两个季度。

事实上,每年第四季度亦是房企实现销售收成的重要时间节点,于绿地而言也不例外。去年第四季度,绿地控股实现销售1534.89亿元,远超前三季度。

翻查资料发现,在商办物业销售行情好的时候,绿地2015年2301亿元的销售中,来自商办物业的贡献为1131亿元,占比为49.15%。

要知道在绿地对万科实现赶超的2014年,正是商办产品助力完成临门一脚。该年绿地商办销售的贡献占比为53.8%,增幅更是高达90%。

但不可否认的是,商办产品的高库存已经成了眼下绿地追逐业绩快增长的镣铐。据悉,本次推介的14个项目中,包括青浦绿地中心、绿地国创大厦、苏州绿地中心等超高层地标性项目。

“做地标性建筑不是我们想做,而是政府想做。”做政府想做的事的绿地,虽然经常得到地方政府的大力支持,但可能面对的风险及难题也不少,同时大体量的商办物业沉淀资金也越来越多。

据观点地产新媒体了解,绿地控股每年新增商办比例在20%左右。而在每月的新增地产项目上,除去纯住宅项目外,商住项目的占比基本超过单月拿地50%以上。

仅以今年1月份新增的7个项目来看,只有一个纯住宅项目,其余均为商住或商服用地。由此可见,在绿地的项目布局里,商业或商办资产仍占不小的比例。

事实上,在特定的阶段,绿地充分享受到了商办比例较高带来的红利。而对于总资产过万亿的企业而言,商办资产也在随着集团规模扩大的同时不断增长。

一旦遇到经济形势下行、市场波动较大时,这些商办资产或会成为累赘。

红线之下

正如投资者所言,出售项目后绿地净资产可以增加百亿,同时可以增加200亿现金流。

而年末正是冲刺业绩的关键时刻,尤其是对处于“三道红线”红区的绿地控股而言,眼下每一步都显得意义非凡。

从收入角度来看,今年上半年绿地集团房地产营业收入966亿元,而自持物业取得的租金收入4.8亿元,商办物业更是占比微乎其微。

如此看来,绿地每年通过自持商办物业取得的租金收入较少,增幅有限,且自持商办项目的收入受市场影响,会出现较大波动,对于追求高周转的开发商而言显然不是有利条件。出售资产可以快速回血,反而是增厚业绩的手段之一。

事实上,由于自持会沉淀大量资金,以及散售带来股权分散、运营管理困难等问题,业内人士早已指出,相比商办持有与散售模式来说,整售模式可以加快资金的回流。

这也是绿地控股常用的财技,例如去年通过出售商办项目及处置金融资产等,绿地投资收益录得同比大增197.17%至88.64亿元,占该期利润总额的28.97%。

今年面临意外的疫情和艰难的金融环境、市场环境,绿地也需作出调整和应对。

绿地集团10月14日召开的工作会议中,张玉良坦言,绿地面临很多的困难,要以决战决胜的精神状态打赢三大攻坚战。

业内解读“三大攻坚”指,分别是销售去化、交付结算、资金保证,这些均离不开现金流的问题。

现金流问题在今年上半年就有所体现:截至上半年,绿地经营性现金流由负转正,经营活动产生的现金流量净额41.33亿元。但与去年同期相比还是出现腰斩,同比减少49.26%。

绿地控股在报告中进行了说明,经营活动产生的现金流量净额变动原因:受新冠肺炎疫情影响,回笼资金比去年同期减少。

另一方面,“房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%,净负债率不得大于100%,以及“现金短债比”不得小于1。”绿地控股全部指标都在红线之上。

通过抓回款来补充现金流,同时增加借款融资来保证资金周转,显然这些常规手法已无法完全保障绿地控股的去杠杆和降负债。

截至今年9月底,绿地控股短期借款为299.47亿元,一年内到期的非流动负债为730.38亿元,其他流动负债为117.46亿元,长期借款1806.76亿元,应付债券为400.1亿元。

据观点地产新媒体了解,于报告期末,绿地控股的有息负债规模约为3354.17亿元,长短债比例方面,短债比例持续下降,长期负债比例增至7成。

是次将27个商办物业打包出售,无疑是快速回笼200亿现金的最佳打开方式。然而,能不能如愿还要看市场的反应。

除了出售资产,绿地控股还在积极推进ABS、境外债券、公司债等融资。

11月3日,根据上交所公司债券项目信息平台消息,绿地控股集团有限公司2020年公开发行180亿公司债券已获得受理。

该债券为小公募债期限不超过7年(含7年),扣除发行费用后拟用于偿还到期15绿地01、15绿地02、16绿地01、16绿地02公司债券及其利息。

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