蛋壳易碎:长租公寓乱象再发警示

文/云中歌

最近,岛叔收到不少私信,反映在长租公寓平台碰到的糟心事。

有租客说“平台诈骗租客租金、业主要赶走已正常缴纳租金的租户”;有房东说“平台收租客一年租金却只付房东一月租金,尾款久等不至,又不忍把租户赶走。”

此时,长租公寓头部玩家蛋壳公寓又陷入漩涡。11月16日,继CEO被查、被曝“房东租客两头吃”、提现困难、数百人聚集公司总部维权后,有媒体称蛋壳“或将宣布破产”。该公司随后回应:公司的确遇到资金困难,正积极处理,承诺“绝不跑路”。

今年以来,长租公寓消息不断。仅7-8月,就有20多家长租公寓项目出现问题;9月,深圳爱租公寓、美居公寓、小鹰公寓、乐居公寓等5家长租公寓公司被投诉“无房可住”。

2018年8月20日,杭州长租公寓品牌鼎家发布公告称,“因经营不善导致资金断裂,公司已停止运营”,数千名租户及房东随即与消费金融机构陷入纠纷。之后半年,10多家长租公寓运营商出现类似状况,波及上万名租客。

出租方经营不下去就罢了,怎么租客还跟金融机构扯上纠纷?

问题出在“租金贷”。在此模式下,租客不仅从长租公寓租房子,还和长租公寓合作的金融机构签贷款合同;金融机构替租客一次性付清全年房租,租客向金融机构按月还贷款。

看上去很美:租客免于整交一年的房租压力,房东和公寓一次性拿到全年租金、获得资金,金融机构也可增客户、吃利息。

实际上不然。中原地产首席分析师张大伟称,现在的长租公寓是吃差价的二手房,多数长租公寓企业已不是租赁企业,而是标准的“金融企业”。

《财经》杂志报道过的这个案例可以说明:一位深圳业主通过小鹰找房托管出租房屋,约定每月租金7100元,租客看到的实际月租金不到4600元。引入租金贷后,小鹰可从租客/金融机构处获取约5.5万元资金,每月支付7100元给房东。

收租客一个月4600元,给房东一个月7100元,不赔吗?

不仅不赔,还获得资金、赢得时间差。按月收支肯定赔,但一个月收5.5万、付7100,岂非大赚?只要继续客源不断,不愁付不起给房东的钱。

这一打法让小鹰短时间内抢占了房源和租客,快速扩张,或通过经营现金池实现更多套利。

张大伟说,一些运营商将房主的预期租金通过平台项目转移到公司名下,企业实控人可随意动用,玩的就是“期限套利”。

景晖智库首席经济学家胡景晖分析,长租公寓企业拿到了资金、扩展了规模,但杠杆率高,资金压力大,行业下行时有资金崩盘风险。若企业把资金用来放贷、炒股,风险敞口只会更大。

当下的蛋壳公寓,扩张模式、资金链状态与不少曾“濒危”企业有不少相似之处。可以看3组数据——

一是扩张速度:2015-2019年,蛋壳运营的房间数量从2434间增长至43.83万间,覆盖所有一线城市和二线热点城市。速度很快。

二是资产负债:蛋壳赴美招股书及年报数据显示,创立至今公司一直未盈利。

2017-2019年连续3年净亏损,累计亏损63亿元,税前利润率分别为-41.36%、-51.2%、-48.24%。今年3月,蛋壳上市后首份财报显示,截至2020年一季度,公司资产负债率高达97.06%,远超行业警戒线。

三是现金流:2017-2019年,公司经营活动产生的现金流量分别为-11460万元、-11620万元,-119120万元,长期为负。

也就是说,蛋壳公寓越扩规模,亏损反而越大,亏损额甚至达到营收的50%左右。按明斯基的3种融资类型(对冲性融资、投机性融资、庞氏融资)划分,这已构成庞氏融资,须不断借新还旧或者出售资产,方能堵上债务窟窿。也意味着,一旦某个时点现金流入不足以覆盖流出,即存在资金崩盘风险。

这一模式能玩这么久,关键就在高付低出、长收短付。与前文描述的案例类似,只要租客租金按年交给公寓,公寓按月给房东,就能凭时间差扩充资金池;只要资金池里有钱,就能继续吸引房源客源。

“租金贷”在蛋壳公寓的资金池占据重要地位。其招股书显示,截至2019年前三季度,蛋壳的租金贷收入占总租金收入的67.9%。

如此高的比例意味着,一旦没有新租客以租金贷形式提前付房租,现金流就会断裂。

现金流问题并非蛋壳独有。机构统计,2020年上半年,媒体公开报道陷入经营困境的长租公寓多达84家。受疫情影响,长租公寓入住率下滑、租金收入下降,资金链问题被急剧放大。

工商平台天眼查近期发布的《房地产行业企业数据报告(2020)》显示,全国已注销或吊销长租公寓相关企业约170家,占相关企业总量的15%;约有22%长租公寓相关企业曾经或现有经营异常,近5%企业曾受行政处罚或有过严重违法行为。

目前,除少数集中式长租公寓外,包括蛋壳在内的多数长租公寓,都属于“分散式”公寓,扮演的是“二房东”角色——运营商不自持物业,从个人房东手中收房,简单装修后出租,按月给业主付房费,按年向租客收租金,从中赚差价。

这种模式盈利不易。戴德梁行2019年的行业报告指出,分散式长租公寓企业的底租、装修、运维成本约占总成本80%,行业平均回报率很难超过2%。同时,此类企业不易融资,因为没有太多自有资产;相比之下,背靠开发商、拥有土地、自持物业的重资产长租公寓企业更易获得融资。

经营模式先天不足,是企业的问题。对一个普通人来说,难道租个房子还得考察一番企业资质、审查其经营数据、断定其有无资金链风险,再决定租不租?这要求未免太高吧?

的确,一旦运营商破产或跑路,最终受困的正是租客:房东拿不到按月租金,只能收回房屋;租客无处可去,却发现租金贷仍背在身上,还得按月付贷。

这让岛叔想起一则旧闻:去年10月,老牌英语培训机构韦博英语关闭大量门店,上万名学员受到影响。企业经营不善也就罢了,要紧的是这些学员大多被机构劝说,从金融机构申请了数万元的“培训贷”,结果机构倒闭,学员退费无门,贷款却照还不误。

无论是培训贷还是租金贷,瞄准的都是囊中羞涩、有资金压力的年轻人,瞄准的也是提前拿到资金、用资金池玩扩张游戏的金融套路,最终风险却转嫁给消费者。这好吗?非常不好。

国家政策提倡的是鼓励业主改造空置房屋,增加租赁市场房源。市场有长期需求,但行业乱象亟需规范。

今年9月,住建部发布《住房租赁条例(征求意见稿)》,监管措施多达60余条,将长租公寓“高收低租”“长收短付”“租金贷”等高风险经营行为纳入监管;杭州等地出台规定,住房租赁企业向房东支付的租金及向租客收缴的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金,应缴入租赁资金专用存款账户管理,部分资金须冻结作为风险防控金。

同时,各地也在为住房租赁企业提供金融、税收、土地优惠,支持合法正规的企业完善经营,并未一刀切禁止长租公寓的经营模式。业内人士认为,一定程度的高收低租、长收短付是企业灵活经营的体现,租金贷本质上是消费贷。关键在于将风险控制在合理范围内,规模扩张速度应与风险管理能力匹配。

说到底,某种商业模式的创新、短时间内的繁荣,不能最终仅有少数人获利而造成的恶果和负面效应却由社会承担。

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